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40家房企5月融資額跌超五成 土地市場“高燒”成導火索

2019年06月07日 09:12   來源:每日經濟新聞

  一直以來,被視為房企融資兩顆重要“保命丸”的公司債和其他債權融資,在剛剛過去的5月份卻同時“失效”。

  來自同策研究院的數據顯示,今年5月,40家典型上市房企融資金額共計367.99億元,環比降幅達到52.07%,創2019年以來新低。

  多位業內人士向《每日經濟新聞》記者分析認為,5月監管部門出臺政策是促使融資空間收緊的重要因素,土地市場的“高燒”則是導火索。不過當前政策基調是求穩而非打壓,融資收緊或是階段性現象。

  融資額大跌52% 政策勒緊房企“錢袋”

  同策研究院數據顯示,5月40家典型上市房企債權融資額為326.67億元,其中信托貸款100億元,占比27.17%;發行公司債95.85億元,占比26.05%;境內銀行貸款77.69億元,占比21.11%;其他債權融資53.13億元,占比14.44%;中期票據、委托貸款、海外銀團貸款融資金額為0。

  此外,股權融資也出現下滑。5月股權融資金額為41.32億元,環比下跌36.96%。而其他債權的融資總額僅為53.13億元,較上月107.43億元更是大幅下跌50.54%。

  不過下降最為明顯的當屬公司債。數據顯示,5月僅發生6筆公司債,共融資95.85億元(含2筆是美元債券共4.5億美元),較上月的473.13億元大幅下降79.74%。

  境外融資同樣不容樂觀。5月外幣融資總額32.64億元,占比8.87%,環比上月的524.91億元融資金額大幅下降93.82%。其中,美元融資總額31.05億元人民幣(僅2筆美元債券,合計4.5億美元),環比上月美元融資金額459.23億元人民幣,下降93.23%,占融資總額的8.44%。

  同策研究院總監張宏偉表示,40個上市房企的樣本足夠代表整個行業的走勢。房地產融資在春節過后一下子反彈,而后在5月份又下降,因為剛好在4月底5月初,銀保監會針對金融機構向房企亂輸血正式發了聲。

  《每日經濟新聞》記者注意到,今年5月8日,銀保監會就市場上存在銀行業保險業市場亂象發布了〔2019〕23號文《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(以下簡稱《通知》),其中多處涉及房地產行業。

  根據《通知》,涉及房地產行業的整治內容包括:銀行機構向表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資;未嚴格審查房地產開發企業資質,違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資;向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資;或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資;個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房;資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場;并購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎,資金被挪用于房地產開發等。

  不過在張宏偉看來,融資收緊是階段性的,并且是對行業基本面的影響,對于單個企業影響不大。

  融資階段性收緊 土地市場過熱是主因

  房企融資為何會在5月大幅收縮?在業內看來,土地市場的“高燒”是不容忽視的導火索。

  張宏偉直言:“目前因為土地市場過熱,收了一段時間后,等土地市場高燒退去,融資渠道的限制就會放緩。”

  一位TOP20房企高管也向《每日經濟新聞》記者表示,目前融資渠道收緊,和前一階段土地市場過熱有關。

  “雖然融資渠道收緊對單個企業影響不大,但畢竟對于企業來說融資就是補血、就是生命線。目前房企融資主要用于補充現金流、在建工程款,以及最重要的——拿地。”該高管表示。

  值得注意的是,部分城市的土地溢價率的確較高。

  記者查閱相關數據發現,今年3月份以來,熱點城市土地溢價率普遍在20%以上,有的甚至高達100%以上。

  58安居客房產研究院首席分析師張波告訴記者,2019年上半年一二線土地市場出現熱度回升,尤其是杭州、武漢等一些熱點二線城市,在春節后新房市場的熱度回升速度很快,直接拉動了土地市場的升溫。

  同時,因為三四線城市棚改力度減弱,房企回歸一二線的步伐加快,也在一定程度上促使一二線土地需求集中提升。而且,今年土地市場可能都是“熱點恒熱”的狀態。

  熱點城市未來土地升溫的壓力依然較大,但隨之而來的可能是,不同城市會出臺不同程度的政策。張波認為,蘇州、合肥等城市已紛紛出臺土地調控政策,不排除未來更多城市跟進土地調控。但目前看來,相關政策力度相對“溫和”,因為目的是穩定、而非打壓。

  “實際上,這次針對房企融資的政策,同樣也是釋放出‘穩定’的房地產市場基調——控制房價、土地價格的決心不會變。所以企業更宜保持平穩的心態入市,畢竟土地市場和房價平穩了,融資環境才可能持續輕松。”張波表示。


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