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樓市最大的懸念:中國到底有多少房子?

2019年06月09日 09:13   來源:諸葛找房

  與房子有關的一切總是牽動著國人敏感的神經。

  近期有媒體報道稱,我國2020年將迎來第七次全國人口普查,將徹查人口出生變動情況以及房屋情況。

  不過在當前樓市嚴厲調控的背景下,這次最大的亮點并非人口普查,而是“房屋普查”。

  有的人說這次查房是為房地產稅的出臺做好準備,但官媒經濟日報進行了否認:

  兩者之間沒有必然聯系。

  普查數據是國家摸清家底的參考依據。某些專家所謂“普查結果將為房地產稅征繳提供必要的數據支撐”,是無稽之談。

  1

  本次全國“房屋普查”,亮點幾何?

  1、有專家表示,不動產登記信息已實現全國聯網,接下來的房屋普查或將更偏重于農民自建房、小產權房乃至無證房等信息的收集入庫,也將給農地、農房入市的鋪開創造更成熟的條件。

  點評:在2018年年底,全國人大常委會就已經審議了最新的土地管理法、城市房地產管理法修正草案。

  其中重要的看點之一就是刪除了“

  從事非農業建設使用土地的,必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地”的規定。

  也就意味著非農業建設使用土地不一定必須國家所有,未來可能可以直接入市交易,但入市交易的前提便是信息全面、聯網,這樣才能做到交易更加公開透明。

  因此結合這次的“房屋普查”你會發現,這已經不是簡簡單單地通過“查房”來征稅,而是推動土地制度改革的重要的轉折和推進。

  2、2019年深圳(樓盤)主動承接第七次全國人口普查(房屋普查)試點。

  今年正積極開展該項試點的摸查、選點、調研及協調等前期籌備工作, 并為國家人口普查方案的制定修訂提供經驗參考。

  點評:為何深圳試點是亮點?

  這與它的改革開放前沿陣地的地位毫無關系,而是小產權房構成了極具深圳“特色”的房地產市場。

  根據深圳市規土委和住建部披露,2017年深圳常住人口1252.83萬,全市約1400萬套住房。

  商品房130萬套,政策保障房30萬套,企業和個人自建房55萬套,工業區配套宿舍200萬套,而剩下的近1000萬套均為小產權房,而這些小產權房在深圳已超過35萬棟,總建筑面積約1.2億平方米,人均建筑面積335平米,占全市住房總量的49%,占總住房套數超過56%。

  基于這種“特色”的深圳,幾乎是“房屋普查”最好的試驗場。

  此次深圳主動承接試點,也恰恰反映出深圳決策層對于解決這一棘手問題的決心,畢竟深圳的高房價已經開始對當地經濟發展產生負面影響了。

  2

  全國“房屋普查”,你怕了嗎?

  在炒房客和富人最多的一線城市,限購限售什么的只能治標不治本,但本次的“房屋普查”,很可能為后續的一系列樓市調控政策提供可靠的數據支持。

  對于持有多套自有房產的富人來說,房產稅無疑是一個沉重的負擔,當然如果這些房產用于出租的話,稅負最終也可能會轉嫁到租房客或實體經濟的頭上;

  對于炒房客來說,房產稅則直接抬高了炒房成本。

  隨著國家對假離婚、首付貸等違規買房行為的整治,大多不良現象已得到緩解,不過更加細化、真實的房屋信息,才是樓市長效機制的鋪墊,所有樓市調控政策的執行基于此才能發揮更大的調控作用。

  3

  中國到底有多少房子?

  經濟學告訴我們,價格由供求關系決定,那么在房價不斷上漲的中國,就是因為“缺房”咯?

  但事實告訴我們,并不是,不僅不缺,而且供給過剩。

  中國家庭金融調查研究中心的一份報告顯示,2017年二、三線城市空置率分別為22.2%和21.8%,遠高于一線城市的16.8%。

  數據同時顯示,商品房的空置率在所有住房類型中位居第一,且呈持續上升趨勢,達26.6%。

  而按照國際慣例,商品房空置率在20%以上的為嚴重積壓區。

  也就是說我國的房子嚴重過剩。

  既然過剩,那就說明人們并不是沒有房子住,而是有房不住,比如背井離鄉去大城市拼搏的人們。

  咱們可以做一個簡單的估算。根據國家統計局數據整理得出:

  1998-2018年全國新增商品住宅的竣工面積約109.85億平方米,假設按戶均面積按100平米計算的話(三四線城市戶均住宅面積普遍較多),也就是1.1億套新增商品住宅。

  假設按戶均人口4人(二胎或者與父母同住,平均3-5人,在此按中位數4人)計算的話,大約可供4.4億人居住。

  但你別忘了,這些只是商品住宅,還不包括宅基地、集體用地建房,保障房等各種小產權房,如果這些房屋數量加起來那可是商品住宅的約3倍之多!

  如果你在一線城市沒有這種感覺,在春節返鄉時你會發現,二三四線城市的“老房子”,比新建商品房要多得多。

  所以這么算下來基本上是16甚至17億了。

  也就是說,全國所有的房子可以供大約至少16億人居住。

  當然如果需要一個較準確的官方數據,至今還暫無定論,或許2020年的“房屋普查”能給我們答案。

  不過中國樓市并不需要這么一個簡單的數字,而是不僅能夠解決住房問題,還能為大家所接受的答案。


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