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西安前5月土地出讓攬金440億 成交面積全國第二

2019年06月16日 08:42   來源:騰訊

       土地作為房地產企業最重要的生產原料,成為制約行業和企業發展的關鍵因素。一個城市土地市場的現狀,將決定今后一段時間內房地產市場形勢。

  騰訊房產展開全國聯動報道“卿為地狂”,關注熱點城市房地產市場的土地形勢,以試圖展示行業發展趨勢。同時,也對重點企業的土地儲備情況進行關注和調查。

  本期,我們將鏡頭聚焦“網紅”城市西安,探尋西安土地市場真相。

  不僅“網紅” 也是“地紅”

  西安,這個帶有“十三朝古都”光環的中西部區域城市,長久以來給外界的印象是不溫不火,但近兩年西安的外界形象卻發生了明顯變化。從火爆抖音的“摔碗酒”,到春節時間霸屏的“西安年最中國”等,無不讓西安成為全國民眾眼中的“網紅城市”。

  而在“網紅”的背后,是西安城市發展提速的真實寫照。借勢一帶一路國家戰略和“追趕超越”的干勁,西安插上了飛速發展的翅膀,一系列新政策的實施讓西安的發展走上快車道,戶籍新政更是幫西安成功躋身“千萬常住人口俱樂部”。

  西安城市的快速發展也推動樓市的持續向好。據國家統計局發布的4月房價數據顯示,西安新房價格環比上漲1.1%,連漲38個月,而同比上漲達23.8%,漲幅排名全國第一。在西安房價不斷走高的情況下,市場上依然頻繁出現“搶房”、“千人搖”等火爆場景,這也為西安土地市場的火熱狀況埋下伏筆。

  前5月西安土地成交865.9萬㎡ 同比增88.5%

  成交規劃建筑面積排全國第二

  2019年來,西安樓市延續了去年的火熱態勢,土拍市場也更加“亢奮”。據中國指數研究院最新發布的1-5月全國土地成交城市排行榜顯示,西安成交規劃建筑面積1785萬平方米,同比上漲20%,全國排名第二。可見樓市的溫度已經傳導到土地市場。但在成交總金額排名上,西安卻未上榜,這也說明與其它城市相比,西安土地價格較低。

  2019年1-5月份西安土地成交數據在全國排名前列,同時也比2018年有了較大幅度的提升。據騰訊房產西安站統計,西安前5月土地共成交965.9萬㎡,同比增長88.5%,成交金額440.4億元,同比增長111%。

  受政策影響

  土地供應和成交現斷崖式下跌

  值得注意的是1-3月西安土地供應逐步攀升,而到了四月份土地供應卻出現了斷崖式下跌,跌幅達91.3%,這或許與4月末陜西省自然資源廳下發的《關于暫停受理建設用地報件函》有直接關系。

  該函信息顯示,1-4月陜西省審批的新增建設用地已經達到預支上限,在國家下發陜西省2019年新增建設用地計劃之前,從4月23日起,全省各市暫停受理建設用地報件。因此西安4-5月的土地供應大幅下滑。

  供應量的大幅下滑很快影響到了成交量,5月西安土地成交量也出現斷崖式下跌,跌幅達78%。

  西咸新區占土地成交的半壁江山

  商住、商服用地增多

  隨著西安主城區可供開發的土地日漸稀缺,西安土地供應主體逐漸向遠郊區域轉移。而西咸新區因與主城區連接緊密、區域利好不斷釋放、房價上漲快速等原因成為土地市場的“香孛孛”,區域土拍熱度極速攀升。據騰訊房產西安站統計,1-5月份西咸新區土地成交6794畝,占西安土地成交量的50%,是名符其實的土地供應“大戶”。據悉目前已有萬科、華潤、綠地、綠城、招商、保利、金輝、金地、中南、藍光、華僑城等近20家大型房企進駐西咸新區。

  在西咸新區五大組團中,秦漢新城以2674畝的成交量排名第一,成交占比達41%。灃東新城以25%的成交占比位居第二。不僅是在西咸新區,放眼整個西安,這兩大區域的成交量都是數一數二的存在,當之無愧成為西安的“熱土”。

  在西安前5月的土地成交中,比較明顯的現象是純住宅用地數量減少,而商住、商服用地數量增長較快。據騰訊房產西安站統計,西安前5月商住用地共成交36宗,占比31%,排名第一。商服用地成交33宗,位居第二。而純住宅用地成交25宗。另外在5月份成交的6個地塊中,商服用地占據3宗,住宅用地占據2宗,另一宗為商住用地。可見商服、商住用地逐漸成交西安土地成交的主流。

  西安樓面價創新高

  多宗土拍達到最高限價

  西安前5月土地市場整體保持穩步上行,多個地塊出現多家房企“搶地”現象。目前西安土地拍賣大部分設定有最高限價,在達到最高限價后轉為競義務教育設施代建費或公租房面積。激烈的競爭導致西安多宗土地達到最高限價,樓面價也因此頻繁被刷新。

  如春節前夕,正榮地產擊敗8家TOP級房企拍得大明宮片區113.623畝優質用地,總價10.7億元,另加無償配建7000平方米公租房和一所幼兒園、一所學校(九年一貫制)及其附屬設施,溢價率達到42.67%。

  3月高新區軟件新城板塊2宗優質宅地吸引了近30家TOP級房企激烈角逐,合計經過近500輪的“鏖戰”,兩宗土地被西安高新地產拍得,總價19.74億,另需支付公辦學校建設資金10.5億元,同時需配建租賃型保障房面積不小于38607平米和4710平米的公辦幼兒園。溢價率達70%,綜合樓面價13482元/平米,刷新西安樓面單價紀錄。

  4月西咸新區涇河新城42.243畝住宅用地吸引了12家房企參與競拍,陜西灃德置業有限公司(陽光城全資子公司)以26400萬元競得該宗地,溢價183.87%,刷新該區域溢價率的紀錄。

  在樓市和地市的雙雙火熱的吸引下,包括弘陽地產、中梁地產、榮安地產、合景泰富等房企大鱷紛紛拿地搶灘西安房產市場,當然也有部分外埠房企參與了土地競拍卻沒能成功拿地,暫時無緣進入西安市場。

  恒大華僑城屯地千畝

  文旅項目成用地大戶

  騰訊房產西安站統計數據顯示,1-5月,西安土地成交面積和成交金額冠亞軍均被外埠TOp級房企摘得。其中恒大地產是西安1-5月份的成交面積冠軍,拿地面積1117.897畝;而華僑城豪擲46.7億元拿地,成為西安土地市場的“金主”。

  此外在拿地金額榜單中有8家全國性房企,可見本土房企已日漸勢微。同時因為西安本土企業所拿地塊位置大多在灞橋區、灃西新城、空港新城等地價較低區域,所以拿地面積榜單中還有4家本地企業,而拿地金額榜僅兩家本土房產企業上榜。

  值得注意的是在1-5月西安土地成交面積榜和成交金額榜中均出現中南集團的身影,這家進入西安還不到兩年時間的房企目前已有6盤面市,如今又在成交金額榜中排名前三,可見其在西安發展速度之快和全面布局西安樓市的信心。

  在拿地面積TOP10榜單中,恒大和華僑城兩家房企排前兩名,且所拿地塊面積達千畝上下。據悉恒大所拿地塊為恒大童世界項目用地,華僑城所拿地塊為華僑城歡樂谷項目用地,兩項目均為文旅項目。另外據2017年秦漢新城發布的征地公告顯示,征收秦漢新城2655畝土地用于建設恒大童世界項目,因此未來恒大還將繼續在西安大手筆拿地。

  土拍競爭激烈

  房企大鱷相繼投身西安城改

  在2016年前西安城改項目可謂占了樓市的半邊天,但由于各種原因,西安城改亂象不斷:小品牌開發商低品質項目比比皆是,延期交房業主維權成為常態,更有甚者跑路爛尾也不在少數。因此在近三年的時間里,西安大幅減少了城改項目,全國性品牌房企也鮮有染指。但在1-5月西安土地成交中,多家房企投身西安城改項目,其中不乏碧桂園、融創、金輝等知名房企。

  2月27日,陜西恒安昕園置業有限公司和西安融創胤達置業有限公司摘得幸福林帶韓南韓北村2宗合計177.062畝城改用地,上述兩家企業系均系融創控股公司,融創東方宸苑項目就此誕生。

  4月9日,西安齊王村100.007畝城改項目用地拍賣,最終被西安奧宏置業有限公司(廣州奧園)摘得。

  4月30日,西安首帕張村81畝城改項目用地被西安嘉磐置業有限公司摘得,該公司為金輝地產全資子公司。

  5月21日,西安夏殿村197.923畝城改項目用地由西安悅隴置業有限公司摘得,該公司為碧桂園全資子公司。

  另外浐灞3宗共計275畝的城改優質地塊剛剛于6月13日成功拍賣,被金科、遠洋兩大房企收入囊中。

  以上這些成交的城改用地,除土地出讓金外,拿地房企大多還要承擔拆遷補償費、村民回遷安置等眾多費用及問題。在商品用地競爭激烈的當下,房企大鱷相繼投身西安城改或許也是一個捷徑。

  土地稀缺價格上升

  房價上漲態勢將向外圍傳遞

  隨著西安土地市場的持續火熱,早前只關注樓市而忽略地市的態度也在悄然發生著改變。2019年來西安樓面價不斷走高,廣大購房者對土拍的關注度也水漲船高,甚至多宗土地成交已成為全民熱議的話題。

  資深地產人徐武分析指出,目前繞城高速內主要依賴拆遷供地,供給量萎縮,難以支撐快速去化。而西安土地稀缺導致高端盤批量涌現,市場價格預期走強。

  西安建筑科技大學建筑學院副教授馬健分析,隨著土地供應減少,地價不斷上升,樓市短期內依然呈現上漲態勢,而且房價上漲態勢隨城郊土地價格攀升而向外圍傳遞。

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