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杭州再調土地出讓規則:首推“土拍前限價”

2019年06月30日 08:35   來源:每日經濟新聞

  6月29日,《每日經濟新聞》記者從“浙江省土地使用權網上交易系統”獲悉,當天上午杭州發布了9宗宅地的土地出讓信息。與以往不同的是,上述9宗宅地在出讓文件中首次對“毛坯銷售均價”“毛坯銷售最高單價”和“裝修價格”進行了明確,即在土拍前就對“限價”標準進行明確。

  值得注意的是,目前大部分城市限價均在預售證報批環節,對限價多有“申報價不超過周邊在售項目最高價格”的規定,但在具體操作中,申報價到底如何限定?土地價格拍出新高后會不會突破區域原有限價?正是因為政策存在部分灰色地帶,往往向市場傳遞出“錯誤”信號,進而干擾市場穩定。

  多位業內人士向記者表示,土拍前限價好于土拍后限價,通過將“限價”在土地出讓合同中予以公開、透明的確定,進而鎖定未來的地價、房價,對“穩地價、穩房價、穩預期”具有積極意義。

  “拍后限價”改為“拍前限價”

  “浙江省土地使用權網上交易系統”的信息顯示,6月29日上午杭州發布的9宗涉宅地塊,均在出讓公告中對地塊未來“銷售均價”“最高銷售單價”和“裝修價格”進行明確約定。

  如位于蕭山區的蕭政儲出(2019)24號居住用地(含配套幼兒園),出讓面積6.08萬平方米,規劃地上建筑面積15.19萬平方米。起始價30.38億元,上限價格為39.48億元;毛坯銷售均價不高于34000元/平方米,且毛坯銷售最高單價不高于37400元/平方米;如實施裝修銷售的,裝修價格不高于3500元/平方米。

  《每日經濟新聞》記者查詢第三方平臺數據發現,目前上述地塊周邊在售精裝修新房均價在38000元/平方米左右。

  同樣位于蕭山區的蕭政儲出(2019)26號居住、幼兒園等用地,出讓面積4.97萬平方米,規劃地上建筑面積13.85萬平方米。起始價34.9億元,上限價格為45.3億元;毛坯銷售均價不高于40500元/平方米,且毛坯銷售最高單價不高于44550元/平方米;如實施裝修銷售的,裝修價格不高于4500元/平方米。

  目前,上述地塊周邊在售二手房均價在49000元~56000元/平方米。

  而此次出讓起始總價最高的是位于上城區望江單元的杭政儲出(2019)41號商住地塊,出讓面積9.34萬平方米,地上規劃建筑面積39.39萬平方米,起始總價94.22億元,上限價格為122.42億元;毛坯銷售均價不高于63800元/平方米,且毛坯銷售最高單價不高于70180元/平方米;如實施裝修銷售的,裝修價格不高于6000元/平方米。

  該地塊周邊目前在售二手房均價在59000元~77000元/平方米。

  《每日經濟新聞》記者注意到,盡管此次9宗涉宅地塊均對銷售均價進行了明確約定,但限價與周邊在售二手房或新房價格基本相當。

  浙報地產研究院院長丁建剛表示,根據出讓公告,此次限房價不僅限制毛坯均價,也限制了毛坯最高價和精裝價格。“拍地前標明限價的規則,與之前的限價政策相比,至少沒有違反契約精神;減少了行政自由裁量權,降低了權力尋租的可能性,也改變了市場對‘未來價格有所突破’的預期。”

  土地出讓金持續領跑全國

  值得注意的是,此次杭州在土地出讓中對出讓規則進行微調并不是首次。今年4月2日,杭州在主城區2宗宅地出讓中,就曾將封頂溢價率由之前的50%下調至30%,而這一土地出讓規則也延續至今。

  《每日經濟新聞》記者注意到,無論是將封頂溢價率從50%下調至30%,還是此次在土拍前明確限價,其背景均是杭州土地市場的升溫。

  去年4月底,杭州實施“搖號購房”,隨后樓市逐漸回歸理性,土地市場也逐漸開始降溫。當年5月21日、30日的兩場土拍中,杭州主城區多宗涉宅地塊在眾多房企的競爭下,最終均被“封頂溢價率50%+自持”的形式被摘得。

  然而到了去年7月份,杭州土拍開始出現降溫,“50%溢價率+自持比例”也再未出現。當年7月土拍綜合溢價率達到14%,8月份降至4%,零溢價成交地塊漸多,而此后的土拍也延續著這一趨勢。

  今年1月份杭州土拍繼續“冷清”。新年首拍中,4宗住宅和商業地塊的綜合溢價率僅為11.7%。其中的2宗宅地雖然分別以11%、20%的溢價率成交,但成交均價卻較周邊同類地塊最高降幅超30%。

  但到了3月份,杭州土拍風向突變,呈現升溫之勢。3月29日,杭州最后一波溢價率上限50%的5宗涉宅地塊的出讓中,就有2宗溢價率達到50%的上限,其余3宗溢價率也在10%至31%不等。“30%封頂溢價率+自持比例”再現土拍市場。

  而在6月28日的土拍中,杭州5宗涉宅地塊中有3宗均達到30%的封頂溢價率,并進入競自持階段。而另外2宗位于未來科技城的涉宅地塊雖未觸及30%的封頂溢價率,但因其較高的起拍價,未拍就已是區域“地王”。

  在2022年杭州亞運會及巨大的基礎設施建設投入刺激下,杭州土地出讓金近年來領跑全國。

  克而瑞數據顯示,杭州土地出讓金已經連續兩年超過2000億元。今年上半年,杭州土地出讓金已經達到1375億元,僅次于去年同期的1420億元,繼續領跑全國土地市場。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析認為,目前杭州土拍溢價率的上升,與早前融資環境的相對寬松,以及杭州大幅放寬落戶門檻有一定關系。

  值得注意的是,5月底杭州發布人才落戶細則,規定全日制普通高校大專(35周歲以下,含高職)學歷,在杭州工作并由用人單位正常繳納社保的,可申請落戶。據了解,專科生只需繳納1個月社保即可申請落戶杭州。而此前,專科生落戶杭州需要符合全日制緊缺專業目錄及繳納1年以上社保。

  “從出發點來看,杭州人才政策的主要目的在于優化人才結構、提振地方經濟發展水平、推進新型城鎮化建設,這也是全面建設小康社會的內在要求。”嚴躍進告訴記者,“這些政策雖然更多的是‘引智’而非‘救市’,但無疑對帶動商品住宅消費具有積極作用。”

  據而瑞數據,5月份杭州新建商品住宅成交128萬平方米,環比增長10%,同比大幅增長161%。

  “大幅降低落戶門檻的同時,一定要防范房價快速上漲、樓市過熱的現象。”嚴躍進表示:“必須嚴格落實穩地價、穩房價、穩預期的調控政策,才能確保房地產市場的平穩健康發展。”


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