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中小房企甩賣償債 規模房企接盤抄底

2019年07月03日 08:37   來源:時代周報

  在樓市調控與融資收緊的雙重壓力下,房企“馬太效應”愈演愈烈。

  6月26日,粵泰股份發布公告稱,公司召開2019年第二次臨時股東大會,審議通過了《關于廣州嘉盛項目在建工程轉讓的議案》、《關于廣州天鵝灣二期項目在建工程轉讓的議案》及《關于簽署世茂粵泰合作項目協議書的議案》。

  轉讓項目實乃粵泰股份的無奈之舉。今年4月30日,由中審眾環會計師事務所出具的審計報告顯示,粵泰股份共有24個賬戶被凍結,被凍結賬戶余額約為7165萬元,賬面價值46.48億元的開發項目和物業被查封。

  “部分房企現金流暫時性的問題出現,也倒逼其需要主動轉讓項目。”財經評論員嚴躍進向時代周報記者表示。

  有人賣,便有人買。一方面,以收并購方式獲取項目拿地成本相對較低,可使企業避開激烈的市場競爭;另一方面,部分收并購獲取的項目,可以快速推出市場,加速企業資金回流。

  于是,今年以來,融創、世茂等多家手握充裕現金流的房企,開始加大并購力度。“兩三年前,很多內地房企做了很多公司債,這部分債務很多都會在今年以及明年逐步到期。他們再融資或者發債都有些困難,或因項目也存在一些財務問題,所以很多企業今年可能都要將項目出售。”世茂房地產副主席兼執行董事許世壇在今年股東大會上表示,但對世茂來講,這反而是個并購的好時機。

  據媒體不完全統計,截至6月18日,世茂已經相繼收購泰禾、明發集團、萬通地產、粵泰股份的18個項目,涉及資金達191.54億元。

  大魚吃小魚

  中小型房企賣項目自救,規模房企趁機買入,一場“大魚吃小魚”的并購大戲正在房地產市場上演。

  6月9日,粵泰股份與隸屬世茂房地產的五家子公司分別簽署了五份項目轉讓協議,交易對價總計63.97億元。粵泰股份表示,本次合作是為了緩解公司流動性緊張,化解公司的逾期借款風險。截至2018年年底,粵泰股份逾期借款已達29.52億元,已逾期未支付的利息2.46億元。

  而自去年開始便深陷債務危機、已進入退市程序的中弘股份,也同樣選擇了變賣資產。2018年7月,中弘以14億元的價格將海南如意島項目100%股權售予佳兆業。今年6月,據媒體報道,中弘股份三處資產正在資產包拍賣階段,涉及債務資金總額超過60億元。

  2018年12月24日,銀億股份發布公告稱,因短期內資金周轉困難,公司未能如期償付“15銀億01”2018年已登記回售債券的本金約3億元。為了渡過難關,2018年9月20日,銀億股份2.07億轉讓控股子公司上海銀月51%股權,預計收益1.31億元;2018年12月25日,銀億股份以7.31億元的價格出售旗下四宗湖州土地予奧園。

  另一邊,規模房企則趁勢開始在并購市場上“長袖善舞”。

  比如世茂,除收購上述粵泰股份部分項目股權外,3月26日,世茂以18.05億元收購泰禾南昌茵夢湖國際旅游度假區項目51%股權;3月28日,世茂以13.3億元收購萬通地產香河70%股權;4月4日,世茂以27.92億元收購明發集團馬鞍山項目51%股權;5月17日,世茂以收購泰禾旗下佛山順德、廣州增城、江蘇東恒部分項目權益及股東借款,交易總對價39.71億元。

  而在去年有200個并購成功案例的融創,今年亦沒有停下并購步伐。1月21日,融創以125.53億元的價格收購上海泛海建設100%股權,進而獲得北京泛海國際1號地塊與上海董家渡項目100%權益;4月2日,融創以13.34億元的價格收購陽光100重慶兩項目70%股權,總建面約119萬平方米。

  嚴躍進對時代周報記者表示:“并購案例的增加,說明企業實際上也在分化。部分房企有較為充裕的資金,所以擴張的積極性較大。而對于其他房企來說,現金流暫時性的問題出現,也倒逼其需要主動轉讓項目。”

  但嚴躍進同時也告訴時代周報記者,雖然通過收并購的方式可以帶來很強的業績成長,但房企仍要警惕并購后項目難以盤活的風險。

  償債高峰到來

  中小房企加速變賣資產的一個大背景便是2019年的償債高峰。來自恒 大研究院的數據顯示,截至2018年年底,房企各主要渠道有息負債余額為20.3萬億元,預計將在2019―2021年集中到期,其中2019年到期規模高達6.8萬億元。中證鵬元評級發布的報告測算,2019年房企剛性負債償付量將達1.91萬億元,其中債券償付量將超過6700億元,房企短期內面臨巨大償付壓力。

  “市場競爭力較弱和投資激進的中小型房企,若銷售回款出現萎縮,戰略決策失誤,疊加大規模剛性債務到期,一旦再融資受阻,將陷入流動性枯竭的境地。”中證鵬元評級表示,從已經違約的房企來看,其共同特征包括均是典型中小型民營房企,合同銷售規模小;公司治理或內部控制存在缺陷,存在投資激進、盲目尋求轉型及多元化發展等問題;面臨一定的項目去化壓力,土地儲備質量較弱;大股東股權質押比例高。

  雖然自2019年以來融資環境得到改善,但受自身資質等多重因素影響,房企融資呈現兩極分化現象。

  “大房企融資渠道多、信用等級高、融資成本低,從銀行貸款到票據、發債、基金、同股同權、小股操盤等,不一而足,關鍵不在于能否融到資金,而是控制資金成本。”一家房企高層告訴時代周報記者,中小房企只要能融到錢就可以活下去,但如果融不到錢,就可能現金流斷裂;即便能融到錢,如果資金成本過高,則不僅損失利潤,甚至可能導致巨虧。

  來自國泰君安的研報顯示,從發債房企的規模來看,大規模房企總體上綜合融資成本更低。規模處于前20、21―50名、51―100名、101―200名的房企平均綜合融資成本分別為5.53%、6.09%、5.94%、5.91%。 “目前國內銀行主要根據房企規模確定授信額度和利率,在這樣的情況下大規模房企更易以低利率拿到銀行貸款,因而融資成本也顯著低于中小型房企。”國泰君安分析師覃漢表示,房企規模對于融資成本的影響正在不斷凸顯。

  嚴躍進告訴時代周報記者,從后續趨勢上看,若是金融環境繼續收緊,那么并購方面的案例仍會增加。


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