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上半年每月40余次“頻調” 下半年調控或細化至“因區施策”

2019年07月03日 08:42   來源:每日經濟新聞

  小陽春、土拍熱、止跌令、房價預警……在剛剛過去的上半年,房地產市場出現了多個關鍵詞。而最讓業界和購房者關注的還是各地頻繁出臺的樓市調控政策。

  據億翰智庫統計,2019年上半年,全國各省市累計出臺的直接調控政策多達70余次,主要涉及市場治理、市場監管、人才引進、租賃住房、信貸層面、需求層面、供給層面。

  若加上各地發布的“政策補丁”,據中原地產研究中心統計,今年上半年全國房地產調控政策發布總次數高達251次,平均每月達40余次。

  《每日經濟新聞》記者注意到,2018年上半年,中原地產研究中心統計的各類調控政策僅173次,這意味著今年上半年的樓市調控政策次數較去年同期上漲超過三成。

  密集調控,平衡市場冷熱不均

  《每日經濟新聞》記者根據億翰智庫的資料梳理發現,從上半年各地出臺的政策內容和類別看,主要涉及市場治理、市場監管、人才引進、租賃住房、信貸層面、需求層面和供給層面等。

  “人才”“租房”一類的政策不容忽視, 億翰智庫指出,“這意味著,不少城市都在加強自身內部建設和提升人才軟實力,隨之城市群的構建會慢慢開始落地,但城市間的競爭也在逐步激化。”

  不過,對市場操作、流程和規則一類的政策,億翰智庫認為不少政策是間接的,對區域房價不會產生直接影響,主要是影響市場心理和整體趨勢。

  “上半年房地產市場出現了分化延續、熱點恒熱、調控持續三大特點。”58安居客房產研究院首席分析師張波分析認為,首先,一線城市在嚴格調控的背景下,土地市場和一二手房市場均呈現出量升價平態勢;二線城市市場熱度提升過快,引發了調控從緊政策出臺;三四五線城市房價雖保持上升,但土地市場及二手房交易整體熱度有所回落。

  其次,杭州(樓盤)、合肥(樓盤)、蘇州(樓盤)、寧波(樓盤)、武漢(樓盤)、鄭州(樓盤)、東莞(樓盤)等二線城市成為熱點,調控政策對房價上升有一定遏制作用,但并未改變房企拿地熱情,這些城市下半年依然是熱點。

  同時,上半年調控呈現出“雙邊多點”效應,“雙邊”即在因城施策下,熱點城市政策總體從緊,而存在房價下跌風險的城市會出臺“托市”政策;“多點”體現在調控不僅針對房價,還針對地價、限售、限購、公積金等多維度,這一趨勢也將在下半年延續。

  “預測下半年樓市將以‘穩’為主,房地產市場將朝著整體穩定、小幅波動方向發展。”張波表示。

  億翰智庫則認為,2019年,房地產市場依然是整個經濟的穩定器,因而房地產的穩定對于經濟實現有質量的增長至關重要,房地產行業將貫徹健康發展長效機制。

  分化加劇,下半年調控進一步細化

  上半年調控的最大特點是,由原來單邊調控變成了雙邊發展,打破了之前樓市調控“不是嚴就是松”的狀態。張波分析認為,今年開始呈現的是,有的城市放松、有的收緊的狀態,這會影響整個房地產的態勢,后市會更加凸顯“靈活”“分化”的特性。

  就靈活而言,《每日經濟新聞》記者觀察發現,今年的樓市調控更加多元。以蘇州為例,其新出臺的政策僅僅規定了蘇州工業園區全域、蘇州高新(600736)區部分重點區域的限售,并未針對蘇州全境“一刀切”。

  再如東莞,首創“最接近平均價者得”的土地網上競價方式,不再“價高者得”,報價最高的不一定能拿到地,這使得企業拿地會更加理性,有一些拿地資金預算不是很多但報價最接近的企業也有機會拿地,也能更加體現拿地的公平性。這也是更加契合本地市場特點,做到更為精準化的調控措施。

  就分化而言,張波直言,杭州、合肥、蘇州、寧波、武漢、鄭州、東莞等熱點二線城市,雖然也面臨調控政策的加壓和房價上升的遏制效應,但在市場基礎和容量有支撐下,房企拿地的熱情難改變,城市下半年依然會是熱點,但這也或意味著調控加碼的空間更大。相對而言,三四五線城市房價雖保持上升,但土地市場及二手房交易整體熱度有所回落。

  “在因城施策的調控思路下,房地產市場正在進入新一輪調整周期,不同城市會呈現不同程度、不同狀態的調控,下半年的樓市更應該具體問題具體分析。”

  張波指出,由于今年下半年房地產市場依然處于“換擋期”,所以在“穩”字當先的大環境下,政策會從全國嚴控到“因城施策”“因區施策”,調控的抓手將從房價層面向土地、限購、金融等維度縱深化落實。同時,一二線城市仍將保持一定熱度,三四五線城市將呈現“換擋”,城市熱度分化加劇。此外,用戶對后市的心態,也會以看平為主流。市場將整體穩定、小幅波動。


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