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潘石屹又一次“食言” 宣布重啟房開業務

2019年07月04日 08:40   來源:第一財經

  上世紀90年代的海南樓市泡沫嚇倒了一大片房開大佬。

  SOHO中國(00410.HK)董事長潘石屹是最早對中國房地產市場失去信心的人。自從經歷過海南泡沫之后,這位最早進入房地產界的元老級人物就總是在公開場合喊話市場有泡沫,以2008年的“百日劇變”論調最為知名。

  2009年金茂拿下北京廣渠門地塊之時,潘石屹就曾側目,表示1.5萬元/平方米的樓面價實在“不理性”,然而結局眾所周知,金茂憑借這一地塊一躍逆襲成為行業黑馬。

  在過去十年,黑馬不斷涌現在房地產江湖中,然而SOHO中國一路逆行,掉隊至今。究其根源就在于其掌舵人潘石屹保守的心態,為此他停止了SOHO中國的房地產開發的快周轉之路,始終以“自持出租”的模式“守江山”。在車輪不斷滾動的進程中,潘石屹開始試圖推翻曾經的想法,6月28日,他公開表示將重啟房地產開發業務。

  當日,潘石屹宣布SOHO中國將分批銷售部分持有物業,預估總價值78億元人民幣。此次拿出來銷售的第一批房源是來自望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO、SOHO東海廣場和SOHO中山廣場共5個項目的9套單獨交易標的房源。上述項目皆位于北京、上海核心地段,推介房源面積共2萬平方米,為整層辦公或整棟會所項目,目前這9套標的物業都在已租狀態。

  2017年,潘石屹曾公開表示,在他的心里永遠不能夠銷售的,一個是外灘SOHO,一個是望京SOHO,原因在于外灘SOHO位置太重要,而望京SOHO則太漂亮,他很喜歡。“只要外灘、望京SOHO兩個項目在,自己就還是一個開發商。”

  此番出售自然引來質疑,他表示,本次推出的項目,確實都是之前舍不得賣的項目。但目前SOHO中國持有的物業量非常大,出售物業也是出于理性考慮,同時也是為了進一步優化集團的資產配置。未來,SOHO中國將繼續實行核心資產自持戰略。

  “我們這次銷售的房源一部分是自己留下舍不得賣的房子,另一部分是客戶經營不好的退回來的房子。北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、前門大街、麗澤SOHO,以及上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO、SOHO天山廣場這八大金剛屬于SOHO中國的核心資產,我們將繼續持有這些優質資產,同時長期看好北京上海的辦公樓市場。”他表示。

  “你們都不認識我了,我當年也是做房地產開發的,很活躍的。”潘石屹以這樣的開場白開始這場發布會,隨后其宣布未來或許會再次重啟買地開發模式,“這批物業銷售之后,我們不會購買房地產資產,我們的價值在哪,其實就是買一塊地,從頭到尾建個房子,為社會創造價值了,為我們自己也創造了價值,所以這個可能是我們下一步的思路。”

  他認為未來幾年貨幣寬松的政策還將持續,因此在市場上能拿到比較便宜的錢,“錢可能不值錢,但是房子會很值錢。”

  然而潘石屹確實離開“房地產開發”的這個身份很久了。2012年8月的中期業績會上,SOHO中國宣布由散售向自持轉型,這意味著其明確表態不參與拿地-開發這一環節。

  結果也很明顯,此后其銷售額接連攔腰式下降,從2010年巔峰的238億銷售額之后,2011年109億、2012年94.68億、2013年46.87億,一直到2018年營收只有17.21億。從2012年宣布轉型出租運營以來,一直到2018年SOHO中國的租金收入分別是1.59億、2.79億、4.25億、10.52億、15.11億、16.69億、17.35億。

  潘石屹已經徹底告別房地產開發商的身份,變成了物業持有運營人,他提前告別了白銀時代,拿地-開發這一暴利模式被提前終止,此后,散售模式也開始無以為繼,根源在于其重度依賴的山西內蒙大客戶在近幾年幾乎絕跡。

  3年之后的2015年,他主導SOHO中國第二次轉型,開始開拓共享辦公領域,在SOHO中國自持物業中尋找空間開發3Q產品。從2015年到2018年,新業務開展3年,年報中仍未有明確業績指標。只說SOHO3Q目前已經擴張到北京、上海以外的城市,在7座城市擁有31個中心。

  此番重回開發跑道,或許是潘石屹終于意識到,做房地產的,沒有比開發更賺錢的了。


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