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房多多擬赴美IPO 互聯網房產中介能否翻盤

2019年10月17日 08:05   來源:北京商報

  房多多的上市,終于從傳聞變為現實。10月9日,房多多正式向美國證券交易委員會(SEC)遞交招股書,擬進行首次公開募股(IPO),募集最多1.5億美元資金,交易代碼為“DUO”。從2014年開始籌備上市至今,房多多發展坎坷而曲折,分析認為,一方面房多多錯過了2015、2016年的最佳上市時機,融資額度不斷縮水,另一方面互聯網紅利不再,其所處房地產板塊持續下行,留給包括房多多在內的互聯網房產中介翻盤的機會似乎不多了。

  沒有退路的上市

  房多多上市的傳聞由來已久,早在2014年房多多就開始籌備上市計劃。2014年,房多多專門設立了一家外商獨資企業深圳市房多多信息技術有限公司,并通過股權質押方式運營房多多的實體,從而搭建了為境外上市準備的VIE結構。也是在同一年,萬科有著“金牌董秘”稱號的肖莉加盟房多多,肖莉曾直言“將主要負責房多多的上市業務”。

  令人沒想到的是,這一上市業務擱淺了五年之久,期間雖不斷有上市消息傳出,但最終都未能實現。直到2018年9月28日,房多多向港交所遞交了上市申請,計劃于2019年初正式上市,當大家都以為要塵埃落定之時,房多多赴美上市的傳聞又悄然傳開。命途坎坷波折,如今房多多終于從傳聞變為現實,若此次房多多能夠成功上市,或將成為中國產業互聯網SaaS(軟件服務化)第一股。

  梳理該公司發展歷程,“為上市而生”的房多多也曾名副其實。房多多成立于2011年10月,當時我國樓市正處于黃金時代,成立之初便迅速壯大。2012年,房多多已進入10個城市,累計實現平臺交易額40億元;2013年,進駐城市已拓展到40多個,實現平臺銷售額400億元。

  借助互聯網快速發展的勢頭,房多多在2014年迎來高光時刻。房多多聯合創始人兼CTO李建成曾高調透露:“2014年的時候,在我們平臺上服務的房產交易金額是2000億元左右,主要以新房為主。”而當時,房地產市場排名第一的萬科也剛剛邁過2000億元大關。

  規模的高速擴張,讓房多多在資本市場圈金無數。2013年7月,房多多完成6000萬元人民幣的A輪融資;2014年7月,B輪融資完成總金額達到5250萬美元;2015年9月,房多多再次拿下C輪融資,融資金額高達2.23億美元,在當時房多多估值超過10億美元,成為當年的“獨角獸”公司。

  不過從2016年開始,房多多停止了“開掛”的腳步,當時正值樓市最嚴調控,新房交易業務量明顯下滑。除此之外,住建部、發改委等七部委聯合發文,禁止中介機構提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務,房多多“互聯網+地產+金融”的設想正好與監管滿擰。

  自2015年9月獲得2.23億美元融資后,房多多就再也沒有新的融資進賬,資金鏈也愈發成為關注焦點,除了謀求上市之外,房多多似乎沒有其他更多選擇。

  業內人士表示,從其近幾年的發展情況來看,房多多似乎錯過了最佳的上市時機,融資額度也不斷縮水,從一開始傳聞融資8億美元,到去年底的4億美元,到9月上市消息中提到的3億美元,再到如今的1.5億美元,這或間接反映出資本市場對于該企業熱情的消退。

  “上市籌集資金規模下降,不但和上市大環境有關,也和當前房地產交易市場降溫有關。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱,目前很顯然,留給房多多上市的機會不多了,若此次能夠成功上市,那么后續其憑借上市資源和融資能力,未來在業務創新和市場份額擴張方面是有積極作用的。

  業務模式頻繁“換崗”

  除了多年未融資之外,房多多備受市場質疑的是其一直未能找到適合自己的盈利模式。而從赴美IPO招股書來看,“產業SaaS+房源賦能”的商業模型似乎是房多多新的發展模式。房多多方面認為,SaaS模式讓“閉環在線房地產交易”成為可能,它不僅為經紀商戶提供本地以及跨區域、跨城市的房源和買家,而且提供完成交易所需的工具和服務,房地產交易中的關鍵步驟都能在平臺上完成。

  招股書數據顯示,房多多的閉環交易總額(GMV)從2017年的739億元增長至2018年的1137億元,增幅為53.9%;截至2019年6月30日,閉環GMV為913億元,與去年同期的456億元相比增長了100.2%。

  “幫經紀商戶簡單做生意,讓經紀行業充滿夢想”這是房多多給自己定義的使命。在2011年成立之初,房多多創始團隊三人原先有各自的行業積累,很快就確定了“改變行業”的方向:打造互聯網平臺,幫開發商拉客,助經紀人提效,形成一個三方共贏的商業模式。

  但在2015年后,隨著互聯網O2O資本熱潮逐漸消退,互聯網中介陷入低谷。于是,房多多創始人段毅在2015年決定將突圍方向定為二手房市場,利用互聯網將其做大 ,成為公司的“護城河”。段毅曾斗志高昂地宣布:“我們開創了二手房‘直買直賣’模式,打破信息壁壘,實現房源精確匹配。”

  按照段毅當時的設想,房多多的“直買直賣”模式,就是買賣雙方直接相約看房、約談價格,避免被中介吃差價,而房多多面向買主只收取2999元的交易費與房價×0.3%的交易保障費,大大低于傳統中介2%的收費。但正是這一“直買直賣”模式,引發了另一層矛盾。“直買直賣”模式本質上是去中介化,搶奪了中介們的“飯碗”,與房多多自身基礎業務相違背。

  于是,2019年3月,房多多調整策略,放棄了“直買直賣”轉向了中小型中介派單模式。2019年3月,段毅對外界承諾,“做獨立平臺,不自雇一個經紀人,不開一個線下店;捍衛每一個平臺商戶的正當利益;不侵占任何一個商戶的私有數據。并表示,這是他用三年時間、耗費3億元買來的教訓”。

  就招股書內容來看,市場滲透率近半的注冊經紀商戶似乎是房多多手中的一張王牌。2018年,在中國將近200萬名房地產經紀商戶中,房多多的注冊經紀商戶數超過91萬名,市場滲透率達45%。截至2019年上半年,房多多平臺已經擁有超過107萬名注冊經紀商戶,滲透率近50%。其中,26萬為活躍經紀人,3萬為閉環經紀人。

  不過,根據易觀千帆指數顯示,2019年8月,安居客的月活指數為1928萬,房天下的月活指數為353.1萬,而房多多的月活指數只有21.8萬,還不及頭部機構的1/10。

  “無法繼續增長”的風險

  此次IPO也是房多多財務數據的第一次公開。招股書顯示,房多多自2011年成立至2016年連年虧損,2016年全年凈虧損3.321億元,從2017年開始房多多才實現盈利,凈利潤為60萬元。

  自2017年實現小幅盈利后,房多多于2018年至今實現快速盈利。2018年房多多的凈利潤為1.04億元,截至2019年6月30日的6個月內,房多多的凈利潤為1.003億元,相比2018年同期的3763萬元增長166.6%。

  在營收方面,2017年房多多的收入為18億元,2018年增長至23億元,同比增長26.9%。截至2019年6月30日的6個月內,房多多的收入同比增長55.4%,由2018年同期的10億元增長至16億元。

  距離房多多最后一次資融資已有四年之久,如今房多多上市雖然可以獲得融資,但未來同業競爭也將愈演愈烈。根據招股書提示的風險因素,房多多方面稱,“我們自2011年至2016年成立時發生凈虧損,2016年曾凈虧損3.321億元,最近的增長和盈利能力主要受到市場交易量增長的推動以及我們的創新計劃和其他增值服務業務,我們可能無法繼續增長或維持歷史增長率或盈利能力”。

  對于公司未來發展,房多多方面回應稱,雖然面臨諸多不確定性,但可以預見的是,隨著IPO后續融資、SaaS產品和服務的迭代升級以及創新性的增值產品和服務,房多多將擁有充足的未來增長動能。

  嚴躍進則認為,從實際情況來看,房多多后續利潤增長需要依賴商業模式創新、資本市場支持和房地產行情的回暖等。未來房多多想要在資本市場表現強勁,仍要面臨許多挑戰,一方面是鏈家和安居客所帶來的競爭壓力;另一方面房多多想要獲得更強的市場占有率,房源也最為關鍵,獲得優質房源是業務交易的一個最直接因素。


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