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31省房地產投資占比小幅上升 上海北京逾五成

2019年11月12日 08:12   來源:時代周報

  作為全社會固定資產投資的重要組成部分,房地產投資的占比大小對當地的經濟結構具有重要影響。

  近日,時代周報記者對全國31個省市自治區2019年前三季度固定資產投資和房地產開發投資情況整理發現,今年前三季度共有12個省市房地產開發投資占固投比重超過全國平均占比水平(19.5%),其中上海、北京、遼寧、海南四省市占比較大,分別為56.3%、50.9%、44.8%和42.4%。

  綜合近兩年數據來看,上述四個省市持續領先—2018年排名為上海、北京、海南、遼寧,占比分別為52.9%、49.0%、47.5%和46.5%。2017年則為上海、海南、北京、遼寧,占比分別為53.2%、49.8%、44.1%和35.5%。

  “從全國層面看,最近幾年房地產投資占固投比重均為18%左右。如果考慮到房地產產業上下游所帶動的水泥、家電、家裝等行業投資,廣義房地產領域投資占全社會固定資產投資比重會達1/3左右,與基建、工業各占1/3。但我們應該注意到,房地產投資占一個地方的固投比重越大,說明這個地方經濟受房地產影響越大。” 中國社科院城市發展與環境研究所土地經濟與不動產研究室主任王業強對時代周報記者指出。

  上海、北京房地產開發投資占比較高有經濟、人口、城鎮化等多重因素支撐,但遼寧和海南則有些令人疑惑。

  “遼寧在東北地區無疑是最具吸引力的,海南則是受益于國家自貿區政策的影響。遼寧和海南的比重高更大程度上受到分母的影響,不能一概而論。分母小了,比重就高了。有一個類似的指標是房地產投資占GDP的比重,2018年,海南達到34%,全國第一;而上海、遼寧、北京分別為12%、12%、11.9%。”王業強表示。

  房地產投資占比與地區經濟正相關

  近三年數據顯示,上海的房地產開發投資額占固定資產投資額比重一直為全國31個省市自治區中最高,并在近三年呈現了“高―低―高”的波動。北京的比重則在近三年從44.1%上升到了50.9%,上升6.8個百分點。遼寧在近三年排名有所變化,從第四名升至第三名,但占比呈現了“低―高―低”的起伏變化,但目前44.8%的占比仍高于2017年全年的35.5%。海南作為近幾年減輕房地產依賴的“排頭兵”,雖目前占比仍較高,但排名從第二名降至了第四位,且占比在不斷降低。

  “直轄”并不是上海、北京居前的解釋。因為今年前三季度,另外兩個直轄市—天津和重慶房地產開發投資占固投比例僅為22.3%和24.6%。經濟發展程度和房地產市場情況的相關性更強—時代周報記者梳理北上廣深四個一線城市,以及熱點城市杭州今年前三季度房地產開發投資占固投比例的情況發現,四個一線城市及杭州的占比均超過40%。其中廣州為45.5%,杭州為47.9%。深圳尚未查詢到前三季度資料,但上半年資料顯示,這個占比為41.3%。

  房地產開發投資力度與地區經濟有明顯關系。北京大學國民經濟研究中心主任蘇劍向時代周報記者指出:“經濟發達地區的房價被認為有支撐,因此需求會大些,所以房地產開發投資力度更高。而經濟落后地區的房地產則被認為需求較小、開發收益率較低,所以開發投資力度較低。”

  城市經濟和發展水平是更加強有力的支撐。中國黃金集團首席經濟學家萬喆向時代周報記者指出:“北上廣深以及杭州等城市,由于快速城鎮化、經濟活力強、人口集聚,自然需要更多房地產投資進而對居住需求進行支撐。”

  另外,萬喆還表示:“我們在計算房地產開發投資額的時候,更多的是看房地產開發企業法人所在地,而不是標的所在地。在此基礎上,北上廣深等一線城市擁有更多大型房企注冊,中小城市可能更多的是本地的房企。這可能也會對地方房地產開發投資額的計算產生一定的影響。”

  總體占比微幅上升

  國家統計局數據顯示,2019年前三季度,房地產開發投資額為98007.67億元,房地產開發投資額占固定資產投資額比重約為19.5%。較2018年(18.1%)和2017年(17.5%)略有上升。

  從重點省市看,北京、上海、重慶、杭州保持持續微幅上升。北京較2018年全年上升1.9個百分點,上海上升3.4個百分點,重慶上升1.8個百分點,杭州上升0.6個百分點。廣州、深圳、天津、成都穩定,較2017年全年有所下降。

  比重波動既有房地產市場變動的原因,也有整體經濟及固投變化的因素存在。“目前房地產投資占比提高的確應該有總投資增速下滑的原因。”蘇劍表示。

  但在整體固投增速下滑態勢,以及房地產開發投資下滑、市場趨穩壓力下,未來兩者比重關系將如何變化?專家們存在不同看法。

  “總體來說,房地產開發投資仍有一定韌性。但中央調控的決心也很堅定,明確表示‘不將房地產作為短期刺激經濟的手段’‘房住不炒’。在此基礎上,預計市場的出清會在明年正式開始。”萬喆指出。

  在蘇劍看來,隨著經濟增速下滑,房地產需求也會下滑,甚至可能比總投資下滑更快。但王業強認為,房地產開發投資占固投比重甚至會更高,他表示:“在經濟面臨下行壓力,增速放緩的影響下,固投和房地產也會下滑。未來比重如何變化,要看誰的下滑幅度更大。在此基礎上,房地產投資占固投比重有可能不變,甚至有可能還會提高。”

  但無論如何,房地產開發投資仍對固定資產投資舉足輕重。“當前固定資產投資增速主要由房地產投資支撐。” 通證券研究所副所長、首席宏觀債券分析師姜超曾表示,“2019年5月固定資產投資累計增速達5.6%,而占比僅21%的房地產投資拉動了固定資產投資增速近2.3個百分點,也就是說,超過40%的固定資產投資增速由房地產投資貢獻,另兩大分項基建投資和制造業投資對固定資產投資增速的拉動均不足0.9個百分點。”

  在此基礎上,如何應對房地產市場趨穩、開發投資增速趨緩對固投的影響,以及平衡過度依賴房地產帶來的金融杠桿率問題,則是各地需要思考的主要問題。


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