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深圳調整“豪宅稅”征收標準 還有哪些城市會跟進?

2019年11月13日 08:13   來源:中新經緯

  11日,深圳取消了對普通住房認定標準中房屋總價款的限定,容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平米以下的房子均為普通住房,滿兩年即免收增值稅。

  業內認為,稅費政策的調整有助于降低房產的交易成本。當天,深圳有房產經紀人告訴中新經緯記者,該政策出臺后,已經有一些業主要求上調房屋的掛牌價,“500萬元的房子上漲10萬~20萬元比較常見”。

  對于普通與非普通住房的認定,各個城市都有相應的標準,但隨著2015年以來的房價上漲,普通住宅“被豪宅化”的傾向在一些城市比較突出,購房者的稅費負擔加重。專家認為,深圳對普通住宅認定標準調整后,一些城市有跟進的可能。

  調整后購房者節省約20萬元稅費

  所謂“豪宅稅”,只是市場上的一種通俗提法,它是指依據一定的政策法規對被認定為非普通住宅的房產,在交易時需要繳納高于普通住房標準的稅費。11月11日,深圳市住建局表示,日前,深圳市將普通商品住房標準調整為:宗地容積率1.0以上且房屋建筑面積144平方米以下。

  深圳市上次普通商品住房認定標準的調整要追溯至2015年。對比2015版,此次調整的最大變化是取消了對房屋總價款的限定。2015版的標準中,深圳對各行政區普通商品住房單套房源的總價進行限定,如,羅湖區要低于390萬元(含)、福田區低于470萬元(含)、南山區低于490萬元(含)、鹽田區低于330萬元(含)、寶安區低于360萬元(含)等。

  自2015年深圳市房價大幅上漲后,2015版對普通住宅總價款的限定標準已經偏低,導致市面上大部分住宅都“被豪宅化”,很多房屋在交易時需要支付較高的稅費。

  深圳中原研究中心的數據顯示,今年10月,深圳全市二手住宅均價為54551元/平米,其中,羅湖區的均價為60207元/平米,以羅湖區390萬即為豪宅的界定標準來看,65平米的房子就已經算得上豪宅;福田區二手住宅均價為71160元/平方米,以470萬元進行計算,66平方米的住宅也能夠得上豪宅的門檻。

  因此,深圳市住建局解釋稱,目前,市場上大量中小戶型住房交易需要繳納增值稅,這無疑加重了普通居民家庭、剛需購買住房的負擔。近兩年,政府有關部門收到很多群眾的反映,要求調整普通商品住房標準,保障剛需購房。經過充分研究,深圳市對普通商品住房標準進行調整,將有利于使更多剛需家庭享受稅收優惠政策,降低剛需購房成本,滿足合理住房需求。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,在房屋交易中,增值稅的負擔是很高的,特別是在深圳房價上漲后,該成本更高。此次調整后,很多房源都被納入到普通住宅的范疇,這對購置普通自住型房源的購房者來說,大約可以節省20萬元的稅費。

  需要注意的是,此次調整后,滿足新政策的普通住房在上次交易滿兩年后再次上市出售,可以免征增值稅,其他稅費依舊正常繳納。同時,深圳普通與非普通住房的認定,只針對二手住宅,新房市場并不受影響。

  房產經紀人稱“有業主坐地起價”

  廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中新經緯客戶端分析稱,上述政策調整前,受“三價合一(成交價、評估價以及網簽價)”政策的影響,深圳二手房市場上的陰陽合同已經減少,在住宅普遍“被豪宅化”后,購房者的置業壓力較大,同時,由于稅費無法貸款,這對購房者的首付能力要求較高。普通商品住房標準調整后,將有利于剛需人群和有換房需求的群體。

  對于新政后會有多少房源受到影響,李宇嘉認為,新標準主要對上市交易滿2年但不滿5年的住宅有影響,按照時間推算,主要是2014年~2017年之間交易的房源,這段時間正是深圳樓市的爆發期,交易量比較大。

  中原地產首席分析師張大偉稱,此前,深圳市場可能有80%以上住房都被認為非普通住房,但全款或者貸款少的購房者可以做低交易價格,規避增值稅及附加。在這種情況下,大約有不足50%的購房者需要按照非普通住房的標準納稅。

  張大偉接著分析,深圳直接取消房屋總價款的認定標準,力度非常大,非普通住房的比例將大幅度降低,加上深圳戶型普遍較小,面積超過144平米的二手房房源的占比只有15%,也就是說,將影響30%的市場交易。

  該政策于11日正式實施。11日下午,在房產經紀平臺安居客上,已經有經紀人打出了“144以下!!搶房”“免征增值稅”“新政策!業主不反價”等房源推廣標語。

  位于深圳龍華區金地上塘道的一套69平方米的兩居室住宅,報價358萬元,房產經紀人祁瀟(化名)11日下午告訴中新經緯記者,這套房源已經滿2年,可以按照普通住房的標準納稅,大約能省下9.8萬元的增值稅。

  “這位業主還沒有打算漲價,仍然按照原價賣。因為政策剛出來,有的業主反應慢,但有的業主已經主動打電話要求上調掛牌價了。像400萬元左右的房子,一般都上調10萬元,或者稍微再多一點。” 祁瀟稱,“想要買房的話,盡量11日就來,我們不管多晚都等你。”

  深圳福田區的經紀人郭濤(化名)也對中新經緯記者說:“有業主上調了房源售價,如果學位好的話,總價800萬~1000萬元的房子,漲50萬元、80萬元,甚至100萬元的都有。500萬元的房子上漲10萬~20萬元比較常見。”

  嚴躍進認為,稅費政策往往對市場交易有直接影響,此次政策利好會刺激部分交易需求,新房、二手房都會出現交易上升的現象,預計會形成一小波市場交易高峰。

  解決“被豪宅化”,這些城市會跟進嗎?

  普通和非普通住房在交易時執行不同的稅收政策或貸款政策,在各個城市普遍存在,但由于當前房價較幾年前有了普遍上漲,相關政策顯得有些過時。在一些房價高企的一二線城市,即使購買非核心區域的小戶型住房,也有可能背負較高的稅負或支付較高的首付比例。

  北京日報近日報道稱,陳先生屬于“賣小買大”的改善型購房人,將手中的一居室賣了,在石景山區選了一個限競房項目的89平方米戶型,總價約460萬元。“賣房前我盤算過,賣小換大,名下無其他房產也算二套,首付得掏六成,賣房所得的270萬元房款足夠支付新房的首付。沒想到,到售樓處坐下來算細賬,我才知道原來這是非普通住宅,首付得從六成提高到八成,也就是說還得再湊98萬元。”無奈之下,他暫時放棄了換房計劃。陳先生不能理解,明明是五環外的自住小戶型,怎么就變成了“豪宅”?

  根據北京2014年實施的普通和非普通住宅的劃分標準,享受稅收優惠政策的普通住房,須同時滿足以下三個標準:1.住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上;2.單套建筑面積在140平方米(含)以下;3.實際成交價格低于按本通知確定的價格標準,其中五環內單價低于39600元/平方米或總價低于468萬元,五至六環之間單價低于31680元/平方米或總價低于374.4萬元,六環以外單價低于23760元/平方米或總價低于280.8萬元,本條中單價或總價其中一個條件符合即可。

  上述案例中的陳先生所看中的位于五環外的住房,雖然滿足前兩條標準,但不滿足“五至六環之間單價低于31680元/平方米或總價低于374.4萬元”,因此被認定為非普通住宅。按照北京現在執行的貸款政策,購買非普通住宅,首套房的最低首付比例為40%,二套房為80%。同時,由于陳先生看中的這套住房已經被認定為非普通住宅,未來再次上市交易時,其稅費也將高于普通住宅。

  張大偉認為,與深圳的情況類似,北京、上海等地非普通住宅認定標準過低,不符合市場真實情況。以北京為例,86%的新建住宅被認定為非普通住宅,而六環內的普通住宅只有5%。

  李宇嘉預計,深圳調整并實施新的政策后,可能會對其他城市帶來示范效應。張大偉也表示,深圳的政策會對其他一二線城市產生影響,特別是北京與上海,都有調整的趨勢。用面積與容積率來劃分普通與非普通住宅,并沒有爭議,關鍵是對房屋價格標準的認定。不過,大部分城市可能會選擇上調價格指標,而不是像深圳這樣直接取消。

  在今年8月19日,北京市住建委就曾公開回復市民關于普通與非普通住宅認定標準建議。北京市住建委稱,已會同財政、稅務等部門進行了認真研究,下一步,將按照房子是用來住的、不是用來炒的的定位要求,認真做好相關工作。中新經緯客戶端還在上海、廣州等城市相關政府網站看到,有市民也對該政策進行了咨詢或建議,但未能查詢到政府部門的公開回復。

  張大偉稱,如果其他城市也跟進調整這一政策,雖然可能會帶來市場的短期波動,但整體看,屬于市場的正常調整。


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