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房企三季報:韌性和分化背后充滿考驗

2019年11月18日 07:49   來源:中國建設報

  進入10月以來,房企陸續發布了今年前三季度業績報告。盡管房地產市場“金九銀十”失色已不是新鮮事,但在供給端和需求端雙向調節下,不少房企仍然取得了穩定增長。在顯現出韌性的同時,行業分化特征也非常明顯,背后充滿對房企運營能力的考驗。

  “存貨是房企未來可變現的重要資產,規模過大或過小都會造成一定的經營風險。若規模過小,房企可能會因為土地儲備不足而被動補庫存;若規模過大,房企可能會因為激進拿地策略,導致債務攀升甚至資金吃緊。”易居房地產研究院研究員姚方表示。

  根據該機構日前發布的報告,截至今年三季度末,20家A股上市房企存貨規模達29309.9億元,環比增長8.4%,同比增長16.2%,同比增速較二季度回落,仍處于歷史較低水平。同時,存貨去化周期為13.6個月,環比增長4.6%,同比增長8.7%。

  20家房企存貨增速回落

  在報告中,易居房地產研究院將20家房企按“2018年克而瑞中國房地產企業銷售規模排行榜”分為三類,包括5家1500億元以上超大房企:萬科集團、保利地產、綠地控股、新城控股、華夏幸福;11家500億~1500億元大型房企:世茂股份、榮盛發展、首開股份、藍光發展、泰禾集團、中南建設、陽光城、金科地產、招商蛇口、大悅城、金地集團;4家500億元以下中型房企:華發股份、華遠地產、光明地產、信達地產。

  易居房地產研究院在報告中認為,房企存貨增速回落是因為三季度延續了二季度的調控政策,房企資金面仍較為緊張,拿地意愿不高。7月,國家發改委發布房企外債備案登記的通知,房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務,房企海外發債融資環境緊縮。8月底,多家銀行收到窗口指導,要求房地產開發貸款額度控制在今年3月底的水平。

  與此同時,房企去化周期繼續延長,延續了上行趨勢。今年“金九銀十”成色不足,新建商品住宅成交上漲乏力,部分房企存在一定的去化壓力。

  以今年10月為例,40個典型城市新建商品住宅成交面積環比下降4%,同比增長5%;4個一線城市成交面積環比下降10%,同比增長22%;18個二線城市成交面積環比下降4%,同比增長8%;18個三四線城市成交面積環比同比均下降3%。

  按房企規模分類,2019年三季度,超大、大型與中型房企存貨同比增速分別為14.6%、17.6%和14.3%。除了超大房企,大型和中型房企存貨同比增速均出現回落。結合三季度房企融資端仍然偏緊的情況來看,超大房企在加速回款和融資成本及渠道上優勢明顯。從去化周期來看,超大、大型與中型房企存貨去化周期均有所變長,分別為10.2、11.7和23.3個月,環比增長5.5%、19.7%和2.3%。

  按房企性質分類,2019年三季度,央企、地方國企和民企存貨同比增速分別為14.5%、16.1%和16.3%,民企拿地最為積極。除了地方國企,央企和民企存貨同比增速均有所回落。在去化周期方面,央企、地方國企和民企存貨去化周期分別為12.0、18.6和11.3個月,環比均出現增長,央企增速最快。根據歷史數據看,2015年一季度至2018年四季度,央企和民企存貨去化周期呈下行趨勢。總體看,地方國企存貨去化周期相對平穩。

  報告認為,存貨規模是公司規模的體現。截至2019年三季度末,20家房企存貨規模排在前三位的是萬科集團、保利地產、綠地控股,排在末三位的是華遠地產、信達地產和光明地產。從存貨同比看,世茂股份增速最高,達143.2%;泰禾集團增速最慢,為-19.3%。

  報告認為,存貨是房企未來的銷售儲備。房企規模越大,資源集中能力越強,存貨量也越大,有利于擴大市場規模和實施戰略布局。但是,存貨規模也并非越大越好,關鍵要與市場運行和房企戰略匹配。超大房企去化周期短,大型房企其次,中型房企去化周期較長。運營效率上,超大房企更易形成“強者恒強”的循環,加速行業集中度提升。在此輪房地產周期中,民企迎來了快速發展時機,存貨規模快速上升,去化周期保持在穩定水平。

  業績分化但成交平穩

  市場集中度提高和業績分化是近年來房地產市場的一大特征。其中,資金端是形成分化的重要因素。中金公司在近期發布的報告中認為,對房企融資嚴格監管將成為新常態,使資金和土地資源進一步向頭部公司傾斜,疊加競爭加劇、運營門檻提高等因素,預計頭部公司在行業整合出清過程中仍有可觀的銷售提升空間,為中期增長及估值奠定基礎,分化也將進一步加劇。

  房企業績分化還與投資布局密切相關。今年10月,4個一線城市新建商品住宅成交面積處于2014年以來的平均水平。本輪樓市行情上,一線城市不但領先于其他城市啟動,也領先于其他城市調整。從成交量走勢及同比增幅看,一線城市成交量上半年開始企穩反彈。

  18個二線城市中,8個東部二線城市新建商品住宅成交面積環比下降25%,同比增長9%;4個中部二線城市新建商品住宅成交面積環比增長17%,同比增長23%;6個其他地區的二線城市(東北及西部地區)新建商品住宅成交面積環比微增1%,同比下降4%。本輪調控較嚴的三四線城市,成交環比小幅下降,同比大幅下降。

  但中金公司在報告中認為,明年三四線市場雖然銷售趨勢向下,但出現大幅回落的可能性不大。差異性調控思路下,分化不僅發生于一二線城市和三四線城市之間,同樣發生在三四線市場內部。城市周期性錯位拉長了整體周期長度、減弱了整體波動,未來市場無論上行或下行,幅度都將小于以往“一刀切”式的調控振幅。當前,三四線市場的庫存水平、信貸環境均好于此前的下行周期。

  對于市場走勢,中金公司認為明年全國新房成交情況仍將保持相對平穩,理由是經濟增長邊際進一步放緩,利率趨勢下行,貨幣政策空間不大。房地產政策穩字當頭,差異化調控繼續深化,金融政策在保持定力、不會大幅放松或收緊的情況下,市場調控政策將更為靈活,體現出“因城施策”框架下各地行政手段調節的適時性。行業存貨水平不高,一二線城市已開工未售(含竣工未售)庫存量小幅回調,去化周期僅為7.5個月;三四線城市庫存量雖有上升,但去化周期仍只有15.7個月。市場供需結構不存在短期迅速失配的條件,買賣雙方預期波動不大。


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